При общем объеме рынка в 2,2 млн квадратных метров холодильные и морозильные зоны остаются критически ограниченными
К концу 2025 года общий объем складской недвижимости в Казахстане достиг 2,2 млн кв. м, включая все типы складов. После нескольких лет перегретого спроса рынок вернулся к более сбалансированному состоянию: уровень вакансии, то есть свободной площади, восстановился до «здоровых» рыночных значений — около 5,7%. И это впервые за последние пять лет дает арендаторам реальную возможность выбора между объектами с разными характеристиками по цене, качеству и локации.
Однако за внешне позитивной динамикой скрываются устойчивые структурные дисбалансы. Ключевой из них — дефицит мультитемпературных и морозильных складов, критически важных для логистики продуктов питания и фармацевтической продукции. По оценке экспертов IBC Global, совокупный объем складов с температурными режимами «холод/мороз» составляет лишь 114,5 тыс. кв. м, или около 5% от общего объема рынка.
В 2025 году номинально предложение по мультитемпературным складам увеличилось на 175 тыс. кв. м за счет ввода пяти заявленных объектов. Однако фактический прирост специализированных холодных зон оказался несоразмерно ниже — всего 12,3 тыс. кв. м. Из пяти новых складов лишь один был мультитемпературным, еще четыре — морозильными.
Таким образом, холодные и мультитемпературные зоны составили лишь 2,5% от общего объема складов, построенных в 2025 году (477 тыс. кв. м). Этот разрыв между заявленным ростом рынка и реальным расширением специализированной инфраструктуры сохраняет острый дефицит мощностей и ограничивает развитие сегментов логистики, чувствительных к температурному режиму.
В столичной агломерации на данный момент функционируют всего два мультитемпературных комплекса совокупной площадью около 30 тыс. кв. м. Ожидается, что показатель вырастет до 41 тыс. кв. м за счет ввода склада в логистическом центре «А-Сталь Азия» общей площадью 11 тыс. кв. м. Завершение строительства объекта запланировано на 2026 год, он расположен в районе Байконыр и реализуется одноименным девелопером.
В среднесрочной перспективе рынок может получить ограниченное улучшение предложения за счет отдельных проектов. Среди них — складской комплекс «Сайна» и Almaty Contract Logistics 2 в Алматы, а также вторая очередь складского комплекса ТОО «НМИ-Юг» в Шымкенте. Тем не менее даже с учетом этих проектов дефицит мультитемпературных складов в стране, по оценкам участников рынка, будет сохраняться.
